Huurrecht

Een huurder wil wonen in een huis waar hij zich thuis voelt. Het kan zijn dat hiervoor een aanpassing nodig is. Dat kan een ander kleurtje op de muur of een bad in de badkamer zijn. De huurder is geen eigenaar van de woning, dus mag hij de woning zomaar aanpassen?

Let op! Onderstaand geldt enkel voor veranderingen aan de binnenzijde van het gehuurde. Op de buitenzijde is dit niet per definitie van toepassing. Wel kunnen deze regels van toepassing verklaard worden middels een beding.

Wat zegt de wet?

In de wet is een hoofdregel te vinden die het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder verbiedt. Er is in beginsel geen toestemming vereist voor veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt of verwijderd kunnen worden. Hiermee wordt bedoeld dat aanpassingen die verwijderd kunnen worden zonder kosten of met slechts geringe kosten, toegestaan zijn.

Toestemming

De verhuurder is wettelijk verplicht toestemming voor een aanpassing te verlenen, tenzij de verandering het gehuurde schaadt of leidt tot een waardedaling. Deze twee uitzonderingen kunnen gezien worden als voorwaarden. Als aan beide voorwaarden is voldaan, dus wanneer de verandering schade aanbrengt en leidt tot een waardedaling, hoeft de verhuurder geen toestemming te geven. Is hier niet aan voldaan? Dan moet de verhuurder zijn toestemming verlenen.

Verleent de verhuurder de toestemming onterecht niet? Dan kan de huurder naar de rechter stappen en toestemming vorderen. De rechter geeft deze toestemming in alle gevallen waarin de verhuurder in eerste instantie toestemming had moeten geven. Daarnaast kan de vordering worden toegewezen indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor het doelmatig gebruik van het gehuurde of de aanpassing het huurgenot verhoogt. Toestemming wordt niet gegeven als er zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder staan. Denk aan risico’s vanuit een bouwkundig oogpunt, zoals instortingsgevaar.

De rechter mag voorwaarden verbinden aan zijn toestemming of een last opleggen. Zo kan hij bijvoorbeeld de voorwaarde stellen dat de huurder een vergunning bij de gemeente moet aanvragen of als last een huurprijs verhoging opleggen.

Einde van de huurovereenkomst

De huurder moet na het eindigen van de huurovereenkomst het gehuurde verlaten. De vraag die nu aan de orde komt, is of de huurder de aangebrachte veranderingen moet verwijderen. Wettelijk verplicht is het niet. Wel verplicht is het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin deze is ontvangen. Toch zal het antwoord in beginsel ‘nee’ zijn. Geoorloofde veranderingen vallen namelijk buiten de plicht om het gehuurde in dezelfde staat terug te brengen. Onder geoorloofde veranderingen vallen zowel de veranderingen zonder noemenswaardige kosten als de veranderingen waarvoor toestemming is gegeven. Echter kan de verwijderplicht voor geoorloofde veranderingen wel contractueel worden opgenomen.

De huurder dient de huurpenningen op tijd te betalen, dat wil zeggen voor of op de eerste van de maand, tenzij partijen in het huurcontract anders zijn overeengekomen. Doet de huurder dit niet, dan pleegt hij wanprestatie. En als de huurder de huur vaker niet op tijd voldoet, kan de verhuurder dan de overeenkomst ontbinden? Eén keer te laat betalen is nog geen verzuim. Twee of drie maanden huurachterstand of het regelmatig te laat betalen is dat wel. Dan is de tekortkoming in de meeste gevallen voldoende ernstig om de ontbinding te rechtvaardigen.

Om ontbinding van het huurcontract te verkrijgen, zal de verhuurder naar de rechter moeten gaan. De rechter zal dan beoordelen of gelet op alle omstandigheden van het geval de tekortkoming ernstig genoeg is om een ontbinding te rechtvaardigen. De rechter heeft de bevoegdheid de huurder een zgn. "terme de grace" te geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De huurder krijgt dan van de rechter ten hoogste een maand om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.

Indien een huurder in korte tijd meerdere keren wordt veroordeeld tot het betalen van achterstallige huurpenningen, en na de volgende keer gedagvaard te zijn de achterstallige huur alsnog betaalt, dan is de rechter geneigd de huurovereenkomst wel te ontbinden op grond van herhaalde wanprestatie.

Het advies aan verhuurders is om in gevallen van structurele betalingsachterstanden de wanbetalingen nauwkeurig bij te houden en de huurder telkens aan te schrijven. Vervolgens kan met het opgebouwde dossier de rechter ervan overtuigd worden dat ontbinding gerechtvaardigd is. Overigens zij opgemerkt dat ontbinding uiteraard niet zal plaatsvinden als de verhuurder aantoonbaar zelf in verzuim is, omdat hij bijvoorbeeld zijn onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen.

Sander en zijn vriendin hebben besloten te gaan samenwonen. Hij wil de nog lopende huurovereenkomst voor zijn studentenkamer beëindigen. Kan dat zomaar? En stel dat Sander wil blijven, maar zijn verhuurder het appartement zelf wil bewonen. Kan de verhuurder de lopende huurovereenkomst beëindigen en het appartement ontruimen als Sander tegenwerkt? Het is immers zijn appartement. 

Wat zegt de wet? 

De wet stelt dat een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd, eindigt wanneer die tijd is verstreken. Opzegging is in dat geval niet vereist. Is de huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd of voor onbepaalde tijd verlengd? Dan moet de huur beëindigd worden door opzegging. Pas nadat de huur rechtsgeldig is beëindigd, door verloop van tijd of opzegging, kan er ontruimd worden.  

Opzegging 

De huurder

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt van rechtswege beëindigd als de afgesproken periode is verstreken. Een uitzondering hierop is op basis van wederzijds goedvinden. Als de verhuurder instemt, kunnen zij onderling tot beëindiging komen. 
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan wel op ieder moment opgezegd worden. De huurder dient daarbij wel de opzegtermijn in acht te nemen. Deze is te vinden in de overeenkomst. Hij kan variëren van één tot maximaal drie maanden. Opzegging geschiedt per exploot of per aangetekende brief. Hierbij hoeft geen reden opgegeven te worden.

De verhuurder

Beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gebeurt op dezelfde wijze door de verhuurder als door de huurder. Deze eindigt van rechtswege na verloop van de periode en kan tussentijds worden beëindigd op basis van wederzijds goedvinden.  

Het beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door de verhuurder is niet zo simpel als dat het is voor de huurder. Er gelden meer eisen voor de opzegging om de huurder een zo sterk mogelijke positie te geven.  

De verhuurder moet de huur per aangetekende brief opzeggen. Als er medehuurders zijn, moeten zij ieder afzonderlijk een brief ontvangen. Hierin moet: 

• een geldige opzeggingsgrond genoemd worden; 
• akkoord gevraagd worden.

Opzeggingsgrond 

Wanneer de verhuurder geen opzeggingsgrond vermeldt, is de opzegging nietig en blijft de huurovereenkomst gelden. De gronden zijn limitatief opgesomd in de wet:

•  geen goed huurderschap; 
•  dringend eigen gebruik; 
•  weigering nieuwe huurovereenkomst; 
•  bestemmingsplan; 
•  zwaarder belang. 

Ad 1: als huurder moet je, je als goed huurder gedragen. Dit houdt in dat je zorgvuldig om moet gaan met het gehuurde. Denk aan het schoon houden en geen overlast veroorzaken voor de omgeving. De huur op tijd betalen valt hier ook onder. Schendt de huurder dit goed huurderschap? Dan mag de verhuurder dit als grond voor opzegging aandragen. 

Ad 2: de situatie kan zich voordoen waarin de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij wil het gehuurde bewonen, slopen of renoveren. Hier staat tegenover dat er moet blijken dat de huurder een nieuwe woonruimte kan verkrijgen. De verhuurder zal dus een vervangende woonruimte moeten aanbieden of moeten aantonen dat er een andere geschikte woonruimte beschikbaar is. Hiernaast kan de rechter een bedrag vaststellen dat aan de huurder betaald moet worden als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.

Ad 3: van de huurder kan verwacht worden dat hij ingaat op redelijke voorstellen. Doet de verhuurder een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte en houdt het aanbod geen wijziging in van de huurprijs of servicekosten en weigert de huurder? Dan mag de verhuurder dit als grond gebruiken om de huurovereenkomst op te zeggen. De redelijkheid van het voorstel wordt dan ter toetsing aan de rechter voorgelegd. Als de rechter het redelijk oordeelt, krijgt de huurder een maand de tijd om alsnog akkoord te gaan met het voorstel.  

Ad 4: een bestemmingsplan moet verwezenlijkt worden. Wanneer de gemeente een pand als kantoorpand bestempeld, mag dit niet als woning gebruikt worden. Dit kan een reden zijn voor beëindiging van de huur. Ook hier kan de rechter een bedrag vaststellen dat de huurder meekrijgt van de verhuurder als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. 

Ad 5: om deze vijfde grond aan te dragen, moet het gaan over het verhuren van een onzelfstandige woning die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder verblijft. De verhuurder moet aantonen dat hij een zwaarder belang heeft bij de beëindiging van de overeenkomst dan de huurder heeft bij de voortzetting daarvan. 

Akkoord 

In de brief wordt de huurder gevraagd binnen zes weken schriftelijk te laten weten of hij akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst. Indien er medehuurders zijn, moet de vraag ook aan hen gesteld worden. Deze toestemming is essentieel voor de beëindiging. Zonder toestemming kan de huur niet beëindigd worden. 

Gaat de huurder en/of medehuurder niet akkoord, dan blijft de huurovereenkomst in stand. De verhuurder kan na het verstrijken van de zes weken naar de rechter gaan. Er zal een uitspraak volgen over de rechtmatigheid van de opzegging. De rechter maakt hierbij een afweging tussen het belang van de verhuurder bij het beëindigen van de overeenkomst en van de huurder bij voortzetting hiervan. Oordeelt de rechter dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt? Dan ontbindt de rechter de huurovereenkomst. Wordt het belang van de huurder zwaarder geacht? Dan blijft de overeenkomst in stand. 


Opzegtermijn 

Bij dit alles moet een opzegtermijn in acht genomen worden. Dit is een termijn van minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad, komt er één maand bij, oplopend tot een maximum van zes maanden.   


Ontruimen 

Nadat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, moet er ontruimd worden. Het kan gebeuren dat de huurder niet ontruimt. De verhuurder kan dan ontruiming vorderen bij de rechter. Deze zal een belangenafweging maken tussen het belang van de verhuurder bij het leeghalen van de woning en het belang van de huurder bij het blijven wonen. Als de rechter het belang van de verhuurder zwaarder oordeelt, zal hij ontruiming toekennen. Hij stelt een datum vast waarop de huurder het gehuurde ontruimd moet hebben. Wordt dit niet tijdig gedaan? Dan heeft de verhuurder toestemming de woning leeg te halen.  


Ongeldige opzegging 

Een bij voorbaat getekende opzegging is niet rechtsgeldig. Hiermee wordt bedoeld dat als er tegelijkertijd met de ondertekening van de huurovereenkomst, een verklaring wordt getekend waarin de huurder verklaart de huur op te zeggen per een willekeurige datum, dit geen geldige opzegging is. Ontruimt de verhuurder de woning na de willekeurige datum tóch? Dan zal hij een flinke schadevergoeding aan de huurder moeten betalen wegens verlies van spullen en een ongeldige opzegging. 

Hij biedt de woning van de verhuurder aan op een website en plant bijvoorbeeld bezichtigen in voor de huurder. De makelaar zorgt ervoor dat de verhuurder zijn huurder vindt en andersom. Hiervoor rekent hij bemiddelingskosten. Wie zal, juridisch gezien, deze kosten moeten betalen?

Wat zegt de wet?

De wet stelt dat een makelaar of bemiddelaar geen recht heeft op loon van de huurder. Met andere woorden: hij/zij mag geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan de huurder. Afwijking van deze bepaling is niet toegestaan. Een bemiddelaar mag geen kosten van bemiddeling rekenen bij de huurder. Dit verbod geldt sinds 1 juli 2016 ook voor kamerverhuur (onzelfstandige woningen). 

Onterechte bemiddelingskosten

Gebeurt het toch dat de makelaar of bemiddelaar de kosten in rekening brengt van de huurder en heeft deze al betaald? Dan staat de weg naar de rechter open. De bemiddelingskosten kunnen als onverschuldigde betaling teruggevorderd worden. Als er nog niet betaald is, kan de huurder op zijn strepen gaan staan en niet betalen. Hij heeft het recht immers aan zijn kant.