Huurrecht

Een huurder is verplicht de huursom tijdig en volledig te betalen en zich als een ‘goed huurder’ te gedragen. Wanneer de huurder bijvoorbeeld ernstig overlast pleegt of zijn huur niet (tijdig) betaald dan kan aan de huurder verweten worden dat hij zich niet gedraagt als een goed huurder. Ook heeft de ‘goede huurder’ de verplichting om de woning en haar omgeving goed te onderhouden. Dagelijks gering onderhoud komt voor rekening van de huurder. De huurder is verplicht zorgvuldig gebruik te maken van het gehuurde en mag niet bewust het gehuurde vernielen. Ook mag de huurder geen kantoorruimte of opslagplaats maken van het gehuurde indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurder het gehuurde mag gebruiken als woning.

 

Wijzigingen aan de woning

De huurder mag geen wijzigingen aanbrengen in of om de woning. Indien de huurder dit wil doen, dan dient hij schriftelijk toestemming te vragen van de verhuurder. Wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden, behoeven geen toestemming van de verhuurder. De verhuurder mag niet tussentijds eisen dat een dergelijke wijziging verwijderd wordt. Echter, voor de buitenkant van de woning geldt dat de verhuurder in de algemene voorwaarden of in de huurovereenkomst een bepaling moet opnemen als hij niet wil dat de huurder wijzigingen aan de buitenkant van de woning aanbrengt. Indien de huurder middels een schriftelijk verzoek om toestemming vraagt om wijzigingen aan te brengen aan de woning, dan dient de verhuurder binnen 8 weken toestemming te verlenen, tenzij de verhuurder van mening is dat de voorgenomen veranderingen leiden tot een verminderde verhuurbaarheid of waardedaling van de woning of hij andere zwaarwichtige bezwaren daartegen heeft.

 

Kleine gebreken

De huurder is verplicht op zijn/haar kosten kleine gebreken te herstellen in en om de woning. Deze verplichting geldt niet als het gaat om gebreken die zijn ontstaan doordat de verhuurder tekortschiet in zijn verplichtingen om gebreken te herstellen die voor zijn/haar rekening komen.

 

Meldingsplicht

Wanneer de huurder een gebrek ontdekt, door derden wordt gestoord of te maken krijgt met een derde die meent recht te hebben op het gehuurde, dient de huurder dit onverwijld te melden bij de verhuurder. De verhuurder kan de schade beperken als hij tijdig van het gebrek, de verstoring of rechtspretentie op de hoogte is. Als de huurder nalaat tijdig een melding te maken, kan de verhuurder de huurder aansprakelijk stellen voor de schade die is ontstaan door deze nalatigheid.

 

Gedoogplicht ten aanzien van onderhoud of renovatie door de verhuurder

Indien de verhuurder noodzakelijk onderhoud of renovatie dient te verrichten aan de gehuurde woning, dan dient de huurder dit te gedogen. Ook als deze handeling niet direct tot het verhogen van het woongenot leidt.

 

Bezichtiging

De huurder dient de verhuurder in de gelegenheid te stellen om de woning te laten bezichtigen. Deze verplichting kan ontstaan bij afloop van de huurovereenkomst en de verhuurder wil een overeenkomst aangaan met een nieuwe huurder of wil de woning verkopen. Dergelijke omstandigheden rechtvaardigen het gegeven dat de verhuurder de woning wil laten bezichtigen door potentiële huurders of kopers.

 

Verplichting om het gehuurde terug te geven bij afloop van de huurovereenkomst

De huurder dient de woning terug te geven aan de verhuurder bij afloop van de huurovereenkomst. Tenzij anders is overeengekomen, dient de huurder de woning terug te geven in de oorspronkelijke staat, tenzij er sprake is van normale slijtage of gebreken die redelijkerwijs verholpen hadden moeten worden door de verhuurder.

De hoofdverplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen van de woonruimte of de bedrijfsruimte aan de huurder en deze beschikbaar te laten voor zover dat voor het afgesproken gebruik noodzakelijk is. Het afgesproken gebruik kan zijn dat de zaak (het onroerend goed) wordt gebuikt als:

  • Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte;
  • Bedrijfsruimte voor detailhandel; of
  • Overige bedrijfsruimte en kantoren.


In het huurcontract moet goed afgesproken worden op welke manier de zaak gebruikt mag worden. Daarbij moet ook goed afgesproken worden hoe de zaak gebruikt mag worden. Denkt u hierbij aan het wel of niet gebruik mogen maken van de toonbanken, de (tussen)muren te veranderen of andere zaken om discussie achteraf te voorkomen. Let wel dat de verhuurder alleen dat dient te leveren wat afgesproken is.

Stel dat bij de bezichtiging van het pand, dus voordat partijen de overeenkomst tekenen en/of het pand feitelijk in gebruik nemen, de kwaliteit van het pand te wensen overlaat en de potentiële huurder het pand wil huren in de staat zoals hij/zij deze bij de bezichtiging heeft aangetroffen. De nieuwe huurder kan later niet eisen dat de verhuurder eventuele basisvoorzieningen moet leveren zodat hij het pand kan gebruiken overeenkomstig het beoogde gebruik, tenzij hierover aanvullende afspraken over zijn gemaakt. De verhuurder van woon- en bedrijfsruimte kan zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van het gehuurde al aanwezig waren. Dit houdt in dat de verhuurder, ondanks aanvaarding van de huurder, aansprakelijk blijft voor het gebrek.

Wanneer de huurder het pand huurt om er een winkel in te beginnen, zal de verhuurder de basisvoorzieningen moeten leveren om daadwerkelijk een winkel te kunnen runnen in het gehuurde. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder verplicht is tot het verschaffen van het gebruik van het pand en moet de verhuurder het huurgenot van de zaak verschaffen. Kan de verhuurder dat niet, pleegt de verhuurder contractbreuk en kunnen er verschillende (juridische) stappen worden ondernomen door de huurder tegen de verhuurder. Lees hier meer over op de pagina ‘wanprestatie verhuurder’.

 

Schade door gebrek

Tevens is de verhuurder verplicht om de schade te vergoeden die is ontstaan door het gebrek indien het gebrek is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst. Deze verplichting geldt ook als het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder hiervan wist of dit behoorde te weten en de verhuurder het gebrek niet heeft medegedeeld aan de huurder. 

 

In het geding komen voor huurder

De verhuurder is verplicht in het geding te komen voor de huurder om hem te verdedigen indien de huurder geconfronteerd wordt met een derde die meent een recht te hebben op het gehuurde. De verhuurder moet aan de huurder alle door deze vordering die de derde instelt ontstane kosten vergoeden. Echter, indien de kennisgeving niet onverwijld is geschied, dan hoeft de verhuurder alleen de na de kennisgeving ontstane kosten te vergoeden.

Wat zegt de wet?

Volgens de wet is een huurovereenkomst een overeenkomst waarbij een partij, de verhuurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik geeft aan de huurder en deze een tegenprestatie voldoet. Zo kan de verhuurder een huis verhuren aan de huurder en deze zal huur betalen.

De wet geeft bij een recht van gebruik en bewoning de bevoegdheid de zaken te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten die hij voor zichzelf en zijn gezin nodig heeft. Een recht van bewoning geeft de rechthebbende de bevoegdheid de woning te bewonen met zijn gezin. De rechthebbende is niet bevoegd het recht van gebruik en bewoning over te dragen aan anderen of te bezwaren met een beperkt recht. Hij mag de zaken ook niet door een ander laten gebruiken of de woning door een ander laten bewonen.

Vaak worden het recht van gebruik en bewoning samen verstrekt. Een voorbeeld van deze combinatie is een recht van bewoning op het huis en een recht van gebruik op de meubels die in het huis staan.



Het verschil

Het recht van gebruik en bewoning is een overeenkomst waarbij een zaak (een woning) aan een andere partij wordt gegeven en deze voldoet een tegenprestatie. Het recht van gebruik en bewoning voldoet dus aan de wettelijke definitie van een huurovereenkomst. Toch is het huurrecht op deze overeenkomst niet van toepassing.

Dat komt, omdat het verschillende soorten rechten zijn. Een recht van gebruik en bewoning is een goederenrechtelijk recht, terwijl een huurovereenkomst een verbintenisrechtelijk recht is. Een verschil tussen deze rechtsvormen is de wijze van vestiging.

Een huurovereenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding van dit aanbod. De verhuurder doet een aanbod voor een overeenkomst en de huurder kan dit aanbod aanvaarden. Hoe de overeenkomst eruit ziet, is vormvrij.

Een recht van gebruik en bewoning wordt heel anders gevestigd. Dit gebeurt op dezelfde manier als een vruchtgebruik. Het kan op twee manieren: door vestiging of door verjaring. Bij vestiging geeft de eigenaar het recht van gebruik en bewoning aan een ander door een notariële akte op te stellen en deze in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Bij verjaring moet degene die het recht van gebruik en bewoning verkrijgt, het recht al in zijn bezit hebben (maar niet in eigendom). Hij moet de woning dus al bewonen en de meubels gebruiken, maar het is nog niet aan hem gegeven. Blijft deze situatie zo gedurende 20 jaar, dan verkrijgt diegene het recht van gebruik en bewoning op basis van verjaring. Dit komt erg weinig voor.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst, kan de verhuurder aan de huurder vragen om een waarborgsom te betalen. Dit is een bedrag die de verhuurder verzoekt om zichzelf zeker te stellen in het geval van een huurachterstand of indien de huurder schade toebrengt aan het gehuurde.

Normaal slijtage aan de woning mag dus niet in rekening worden gebracht. Indien er schade is toegebracht en de verhuurder moet de woning opknappen, kan de verhuurder het bedrag dat is betaald aan het herstel verrekenen met de borg. Deze verrekening kan ook plaatsvinden met eventuele voorschotten van gas/water/licht/huurachterstand. Indien de verhuurder niets hoefde te verrekenen, dan dient hij de borg terug te betalen aan de huurder. De verhuurder is niet verplicht om rente te betalen over de waarborgsom.

Hoogte van de waarborgsom

De verhuurder mag geen onredelijk hoog bedrag vragen van de huurder. Meestal is de waarborgsom gelijk aan een maand huur.

 

Vordering tot het (terug)betalen van de waarborgsom

Indien er geen verrekening heeft plaatsgevonden, dan is de verhuurder verplicht om de waarborgsom terug te betalen. Indien de verhuurder dit nalaat, dan kan de huurder een vordering indienen bij de verhuurder wegens een onverschuldigde betaling. Dat kan de huurder doen, middels een aangetekende brief en desnoods daarna een procedure instellen bij de kantonrechter.

Wanneer een huurder verhuist, dan moet deze (ex-)huurder zich inschrijven in het GBA register van de gemeente waar hij gaat wonen. De gemeentelijke basisadministratie (GBA) is een register van persoonsgegevens van alle inwoners in een Nederlandse gemeente die aan de voorwaarden voor inschrijving voldoen. In de regel moet een ieder zich na de verhuizing binnen 5 dagen inschrijven. Deze verplichting geldt zowel voor mensen die binnen een gemeente verhuizen als voor mensen die van de ene gemeente naar een andere gemeente verhuizen.

De huurder moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

  • De huurder moet gedurende een half jaar, minstens twee derde van de tijd in Nederland verblijven.
  • De huurder bezit de Nederlandse nationaliteit; of
  • De huurder wordt als Nederlander behandeld op grond van een wettelijke regeling; of
  • De huurder is vreemdeling en verblijft rechtmatig in Nederland.
  • De huurder kan een verhuisbericht tonen van de GBA in Aruba, Curaçao, Sint Maarten, Bonaire, Sint Eustatius of Saba, als u vandaar vertrekt en in Nederland komt wonen.


Wanneer de gemeente het vermoeden heeft dat de inschrijving een valse inschrijving is, kan de gemeente om extra documenten vragen die het vermoeden van een valse of onjuiste inschrijving kunnen bevestigen of wegnemen. De huurder dient, na het verzoek van de gemeente om extra stukken te overhandigen, te bewijzen dat de aangifte niet vals is. Het gevolg van een valse aangifte is dat de gemeente een boete kan opleggen. Een uitzondering hierop is in uitzonderlijke situaties, bijvoorbeeld wanneer iemand gevaar loopt met betrekking tot eerwraak.

Wanprestatie verhuurder

De verhuurder hoort zich als een goed verhuurder te gedragen en te voldoen aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien de verhuurder bijvoorbeeld het gehuurde niet goed onderhoudt of geen reparaties verricht die de verhuurder wel dient te doen, dan schiet de verhuurder tekort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder kan de verhuurder vragen om alsnog zijn verplichtingen na te komen. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat de huurder vraagt om alsnog het gebrek aan het gehuurde te repareren.

 

Huurvermindering

De huurder, die minder genot heeft van het gehuurde als gevolg van gebreken aan het gehuurde die de verhuurder dient te repareren, mag de huur verminderen of verrekenen. De vermindering moet wel in verhouding staan tot de genotsvermindering. De huurder mag dus de huur niet op onredelijke wijze verminderen. Let er op dat de vordering tot vermindering van de huurprijs vervalt na een termijn van 6 maanden. Die termijn gaat lopen een dag nadat de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van het gebrek aan het gehuurde.

Gebreken verhelpen op kosten van de verhuurder

Indien de verhuurder nalaat de gebreken te herstellen, mag de huurder op kosten van de verhuurder gebreken herstellen. Dit bedrag kan de huurder verrekenen met de huursom.

 

Schadeplichtigheid verhuurder

Indien de verhuurder het gebrek aan het gehuurde niet herstelt, dan kan de huurder de verhuurder schadeplichtig stellen. Het tekortschieten moet aan de verhuurder toegerekend kunnen worden. Het is namelijk geen risicoaansprakelijkheid. Denk hierbij aan de situatie dat de verhuurder een lekkage in een gehuurde woning niet herstelt en er schade ontstaat aan eigendommen van de huurder. Ook bij een gebrekkig onderhoud of herstel door de verhuurder kan schadeplichtigheid ontstaan bij de verhuurder voor vervolgschade.

 

Buitengerechtelijke ontbinding

Door middel van een buitengerechtelijke ontbinding kan de huurder wel overgaan tot een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dit dient de huurder middels een aangetekende brief te doen. De verhuurder kan in dit geval wel naar de rechter stappen en eisen dat de huurder alsnog zijn huur betaalt omdat er onvoldoende gronden waren voor de ontbinding. Deze eis kan gepaard gaan met een vordering tot het betalen van een schadevergoeding. De rechter kan deze vorderingen toewijzen en de huurder moet dan alsnog zijn huur betalen omdat de huurovereenkomst nooit is geëindigd.

 

Page 2 of 2